תפריט

blog

אחד החסמים המרכזיים שעצר את התמ"א 38 בתחילת דרכה מלפרוץ קדימה ולהיות מיושמת באופן רחב היקף הוא הנושא של הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38 מבין דיירי הבניין.מיום יציאתה לאור של התכנית בשנת 2005 נעשו צעדים רבים על מנת לשנות את הרוב הדרוש לביצוע פרויקט. 
הבעיה התעוררה כאשר דיירים מסוימים התנגדו לביצוע תמ"א 38 בבניין שלהם (בין אם מדובר בתמ"א 38/1 ובין אם מדובר בתמא 38 תיקון 2) ולשאר הדיירים לא היו כלים כיצד להתמודד איתם. 

פרויקט במסגרת תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב הנדסית, הוא אורך זמן רב ומצריך התאמות מצד הדיירים .בסיום התהליך מתקבל בניין מחוזק, משודרג ועם דירות בעלות ערך גבוה משמעותית מאשר בתחילת התהליך. פרויקט מסוג זה מצריך שיתוף פעולה מצד בעלי הדירות בבניין. למרות היתרונות הרבים הגלומים בפרויקט תמ"א 38 עבור בעלי הדירות, ישנם מקרים רבים של דיירים המסרבים לחתום על חוזה מול היזם הנבחר על ידי נציגות הבניין.דיירים אלו יכולים לעכב את הביצוע ואף לסכן את המשך הפרויקט. הגדרות התמ"א כיום מקלות מעט בנושא ההתמודדות עם הדייר הסרבן, אך נושא זה עדיין מהווה חסם עיקרי ויש לדעת כיצד להתמודד איתן בצורה האופטימאלית.

המחוקק ניסה להתמודד עם הנושא ע"י הקלות בנושא הרוב הדרוש לביצוע פרויקט
באופן הבא :  

תמ"א 38/3 – בהתחלה הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38/3 עמד על  100%. בהמשך, הרוב הדרוש ירד ל- 80% ובסופו של דבר התקבע על- 66%.  

תמ"א 38/2 – הרוב הדרוש לשם הריסת הבנין ובנייתו מחדש עמד על 100% עד ליוני 2012 אז עבר התיקון לחוק המקרקעין ובו נקבע כי הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38/2 הינו 80%. 

 השינויים ברוב הדרוש לביצוע תמ"א 38 ותמא 38/2 הינם  התקדמות מבורכת אך לצערנו הדייר הסרבן עדיין מצליח לעכב, ובמקרים מסוימים אף לסכן את המשך ביצוע הפרויקט וע"י כך להרתיע יזמים מביצוע הפרויקט.


כיצד להפוך דייר סרבן לתומך נלהב?

מכשול ידוע במימוש תמ"א 38 הוא הקושי בהשגת רוב לתכנית בשל דיירים סרבנים. התנהלות נבונה ונכונה מול הדיירים הסרבנים תוביל לשכנועם.

  • הרוב קובע -על הרוב להוביל את הרעיון בנחישות, אסור לאפשר למיעוט של דיירים, גם אם הוא קולני ומאיים, לטרפד ולהוציא את הרוח מהמפרשים.

  • אל תיכנסו לעימותים - בשלב זה אין להיכנס לעימותים או וויכוחים עם אותם דיירים סרבנים. כבדו את דעתם,תנו להם במה להביע את דעתם והמשיכו להתקדם בתהליך.

  • הבינו את מניעי הדיירים הסרבנים השונים - תופעת הסרבנות נובעת ממספר מניעים, נציגות הדיירים צריכה ללמוד אותם לעומק במסגרת עבודת ההכנה לפני הפניה לקבלת הצעות מיזמים/קבלנים. סיבה מרכזית היא שתהליך החיזוק הוא מהלך שדורש ומביא לשינוי. רוב בני האדם לא אוהבים שינויים מטבעם. כמו בכל תחום, ישנם אנשים שמעדיפים להישאר במצב המוכר והידוע, גם אם הוא מצב המסכן חיים.

 

לאחרונה ניכרת שינוי בגישת בתי המשפט בהתייחסותם לדייר הסרבן וניכר כי קיימת היום ההבנה שהתכנית הינה תכנית מצילת חיים לא רק בפני רעידות אדמה אלא גם באפשרות להוסיף ממ"ד ולהתגונן מפני רקטות, א.ש יזמות מקווה כי שינוי זה יביא לתיקון נוסף לתמ"א 38.

דייר סרבן לתמ"א 38 חוייב על ידי המפקחת על המקרקעין לחתום על החוזה

בפרוייקט תמ"א 38 בראשון לציון, נחתם הסכם בין היזם לבין חמישה עשר הדיירים אשר מתגוררים בבניין. בפרוייקט סוכם בין היזם לבין הדיירים על שיפוץ וחיזוק המבנה, בניית מרפסות שמש, מעליות והכל ללא עלות כספית מצד הדיירים ובתמורה לכך יזכה היזם בזכויות לבניית ארבע דירות חדשות על הגג של הבניין,אחד מהדיירים סירב לחתום על התקשרות בטענות שונות ומשונות.

התביעה שהגישו נגדו דיירי  בניין התקבלה ע"י המפקחת על רישום המקרקעין אשר דחתה את כל הטענות של הדייר על הסף.

בין היתר קבעה המפקחת, כי ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין ישביח את הערך של הדירות וכי התקנת המעלית אשר תוקם בבניין תגרום להעלאת ערך הדירה של הדייר הסרבן אשר גר בקומה השלישית בבניין.

לבסוף המפקחת אישרה את ביצוע פרויקט התמ"א 38 בבניין למרות התנגדות הדייר וחייבה אותו בהוצאות הליכי בית המשפט ושכ"ט עו"ד.

לקריאת הכתבה המלאה לחץ כאן

 

בחודש מאי 2012 ניתן פסק דין תקדימי כנגד דייר סרבן ברחוב סירקין בגבעתיים אשר עיכב פרויקט מסוג תמ"א 38/2  (טרם הקלות המחוקק ברוב הדרוש במסגרת תמ"א 38/2).

בפסק הדין  שניתן כנגד הדייר הסרבן בגבעתיים חויב הדייר לשלם לדיירים סכום של 2.4 מיליון ש"ח ועוד 100 אלף ש"ח בגין הוצאות המשפט !!

בחודש דצמבר 2013 המחוזי הפך את ההחלטה. חדשות טובות לסרבנים? לא ממש. החוק עדיין מאפשר ל-80% מהדיירים להתקדם בתהליך התמ"א 38.

לקריאת הכתבה המלאה לחץ כאן

 nafca - branding & web | 2015 © א.ש יזמות | כל הזכויות שמורות