תפריט

blog

פרויקט תמ"א 38 הינו מורכב מבחינות רבות, הקשיים והאתגרים מראשיתו ועד סיומו הינם רבים ומגוונים.מעבר למורכבות הרבה שבבניה בפועל ישנם אתגרים נוספים ומגוונים העומדים בפני החברה המבצעת ודיירי הבניין.

ריכזנו עבורכם חלק קטן מהאתגרים, הקשיים והמגבלות הכרוכים בביצוע פרויקט תמ"א 38.

  • דיירים
    רבים מהפרויקטים נופלים על העדר הסכמה בין דיירים, הסיבות לכך רבות ומגוונות אך העיקריות שבהן הינן:

    • דייר סרבן - להרחבה בנושא לחץ כאן

    • פערים בתמורות לדיירים – ניקח לדוגמא מצב בו ההרחבות והתוספות ניתנות  לחלק מהדירות בלבד כאשר בדירות אחרות לא ניתן להרחיב כתוצאה ממצב קיים, או שניתן להרחיב, אבל במידה היוצרת פערים בתמורות לדיירים. 
      למרות הניסיונות הרבים שנעשים ע"י היזמים על מנת לגשר בין הפערים באמצעות פיצויים שונים ומגוונים בד"כ להגיע להסכמה מלאה בין הדיירים בנושא עד כדי סיכון המשך הפרויקט.

    • אי הסכמה בין הדיירים על בחירת החברה היזמית המבצעת.

    • חשדנות ושאננות – הבעת אי אמון ביכולת או בצורך לחזק את הבניין.

  • מדיניות אזורית

חשוב להבין כי לחלק גדול מהרשויות המקומיות מדיניות שונה לקבלת היתר בניה לביצוע פרויקטים מתוקף תמ"א 38. הדרישות, הזכויות והקלות הבניה בין כל רשות לרשות הן שונות ולכל אחת מהרשויות השונות יש מסמך מדיניות שונה המכיל את כל תנאי הסף, המגבלות והסייגים שדורשת הרשות המקומית בכדי לאשר קבלת היתרי בניה לביצוע פרויקטים מתוקף התמ"א 38.במסמך מפורטים: היקף הזכויות (מספר הקומות והדירות אותן ניתן להוסיף), טיפול בחריגה מקווי בניין, דרישות חיזוק, הסדרת מקומות חניה ועוד.
א.ש יזמות ממליצה לדיירים לבדוק שלחברה אותה אתם בוחרים ישנו הניסיון הרלוונטי והידע הנחוץ לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברשויות השונות.

דרישות הוועדה המקומית המקדימות לקבלת היתר בניה עפ"י תמ"א 38 הנו ביצוע סקר מיוחד ע"י מהנדס קונסטרוקטור וקבלת חוות דעתו כי הבניין אכן נזקק לחיזוק בפני רעידות אדמה ולפסילת המבנה. ביצוע הסקר הנ"ל עולה עשרות אלפי ש"ח  ולפיכך אין מבצעים אותו בפועל אלא לאחר שנחתמו הסכמים מחייבים בין היזם למספר הדיירים המהווה את הרוב הדרוש עפ"י חוק. ניתן לומר באופן כללי, כי בניינים שנבנו לפני שנת 1980 יימצאו בד"כ כמתאימים לחיזוק בפני רעידות אדמה.במידה והבניין עומד בתנאים המקדימים, ניתן להכין תוכניות מתאימות ולהגישן לוועדת הרישוי לקבלת היתר בניה לביצוע פרויקט תמ"א 38.
באופן כללי ניתן לומר כי כל העיריות בישראל מתנות את מתן היתר הבניה בעמידה בתנאים הבאים: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה עפ"י תוכנית של מהנדס קונסטרוקטור שתאושר ע"י הוועדה המקומית, הוספת מעלית חדשה לבניין,הוספת ממ"ד שיפוץ הבניין חיצונית, פיתוח סביבתי ותוספת חניות לדירות החדשות ומרפסות שמש עפ"י התקן. הדרישות הפרטניות משתנות מעירייה לעירייה .

 

  • התנגדויות: הגשת התנגדויות מדיירים המתגוררים בחלקות הסמוכות לבניין עלולה לעכב את ביצוע הפרויקט ולעיתים לגרום לשינויים מהותיים בהגשת התוכניות להיתר הבניה.

  • היתרים לתמ"א 38 – הוצאת היתר דורשת עבודת הכנה יסודית ולעיתים התכנון לא תואם את התקנות של הרשות וכתוצאה מכך נוצר עיקוב . העיקוב יכול להיות משמעותי ולעלות לחברה כסף רב . על היזם/הקבלן לבוא במגעים מול המועצה האזורית ולתכנן תכנון מדוקדק ומקצועי התואם את כל הדרישות ועונה על כל תנאי הסף של הרשות המתאימה . כאן באים לדי ביטוי הניסיון והמקצועיות של היזם/הקבלן .  

  • מע"מ תשומות בניה: העדר היכולת לקזז תשומות המע"מ הכלולות בעלויות החיזוק מתשומות המע"מ הכלול ברכישת החדשות.

  • החתימה על חוזה – הדיירים רוצים לדעת את כל הפרטים על הפרויקט ואת לוח הזמנים המדויק בזמן שהיזם רוצה להוציא מינימום כסף לפני החתימה על הפרויקט . הפתרון האפשרי במקרה זה טמון ביכולת של הצדדים להתפשר . החברה צריכה לתת מקסימום מידע לדיירים על הפרויקט ועל לוח הזמנים והדיירים צריכים להבין שאי אפשר לדעת לוח זמנים של מאה אחוז . על הדיירים ליצור מנגנון שיהיה מסוגל לקחת החלטות ולבצע את המשא ומתן עם החברה

  • חניה – בפרויקט תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה על היזם/הקבלן למצוא פתרון חניה לדירות החדשות בבניין המחוזק, במידה ולא נמצא הפתרון המתאים על היזם/הקבלן לשלם כופר חניה, תשלום זה מוריד את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

  • היתכנות כלכלית: ישנם בניינים רבים שאינם עומדים בסף הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38.

הימצאות גגות בבעלות פרטית: במדינת ישראל קיימים אלפי בנינים  בהם הגג נמצא בבעלות פרטית ולפיכך נדרשת הסכמה של בעל הגג לביצוע הפרויקט, יתרה מכך לרוב בעל הגג ידרוש פיצוי נוסף בתמורה לזכויות הבניה על הגג כתוצאה מניגוד אינטרסים בין ביצוע תמ"א 38 לבין בנייה/הרחבה עצמאית על הגג הפרטי. מכיוון שבפרויקט תמ"א 38 התמורה הניתנת היא לכל הדיירים והיא נחשבת כשירותי בניה, חיזוק הבניין ושיפוצו, היזם יתקשה להציע פיצוי נוסף לבעל הגג ולכן כמעט ואינם קיימים פרויקטים של תמ"א 38 בבנייני מגורים בהן הגגות פרטיים.

 nafca - branding & web | 2015 © א.ש יזמות | כל הזכויות שמורות