הצג עוד

הסדרי החקיקה וטיפלו בנושאים הבאים:

• הוראות המקלות בנושא הרוב הדרוש מבין דיירי הבניין בבית משותף לקבלת החלטה על התקדמות בשלבים למימוש תמ"א 38.

• פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38

• פטור ממס שבח וממס רכישה במכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38.

• פטור מהיטל השבחה  

• תיקון לחוק המקרקעין
  
  

תמ"א 38 תיקון 2

תמ"א 38/2 אושרה בממשלה בפברואר 2010.

תיקון מספר 2 בתמ"א 38 (תמ"א 38/2) עוסק בהרחבת זכויות עבור מבנים עם קומה פתוחה ומבנים המיועדים להריסה. בתיקון זה אין מדובר בשיפוץ וחיזוק הנכס כי אם הריסתו ובניית בניין חדש ומודרני תחתיו. תמ"א 38/2 מאפשר, ממש כמו בפינוי-בינוי, להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו בניין חדש על בסיס ההקלות שמקנות התקנות של התמ"א 38. בשונה מפינוי-בינוי, בתמ"א 38/2, לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המקוריים.
כמו כן אין צורך לפנות לוועדה מחוזית לשם קבלת היתרי בניה והפנייה נעשית לוועדה המקומית בכל רשות , דבר המקצר את הבירוקרטיה ואת הזמנים להוצאת היתר.

במסגרת תיקון זה הוענקו זכויות הבנייה על פי התמ"א גם בעת הריסת מבנה ובנייתו מחדש. תמ"א 38/2  היא בעצם עסקת פינוי – בינוי לכל דבר, בעסקה זו מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו בנוי הבניין הישן לצורך הריסתו ובניית בניין חדש. 
הבניין החדש יבנה על פי הזכויות הקיימות במגרש על פי חוקי התכנון והבניה ובנוסף על פי הזכויות המוקנות מכוח התמ"א 38. 
במסגרת התיקון השני מתחייב היזם למסור לבעלי הדירות בבניין הישן דירה חדשה בבניין החדש.
יתרונות בתיקון השני:

• הדיירים נהנים מדירה חדשה לחלוטין ולא רק שיפוץ מעטפת הדירה.

• הבניין החדש ייבנה בסטנדרט בנייה ההולם לתקופתנו. 

• לעיתים הדיירים  נהנים משדרוג נוסף כתוצאה מכך שהם מקבלים דירה גדולה יותר מהדירה הישנה או עולים לקומה גבוהה יותר.

• חניה - בפרויקטים של תמ"א 38/2 הרבה יותר קל למצוא פתרונות חנייה ועל כן כולם נהנים מכמות החניות שנוצרת בעסקה זו,לעיתים דיירים אשר לא היה להם חנייה בבניין החדש מקבלים חניה רשומה בטאבו בבניין החדש.

הסכמת דיירים בפרויקט תמ"א 38/2

לביצוע תמ"א 38/1 דרוש רוב של 66% מהדיירים בבית המשותף.
החוק אינו קובע במפורש את רף ההסכמה הנדרש בתמ"א 38/2, אך יזמים דורשים הסכמה של 100% מהדיירים, וזאת מכיוון שאין מדובר אך ורק בעבודות הנעשות ברכוש המשותף, אלא גם בדירות עצמן ובפינוי הדיירים למשך תקופת הבנייה . לפי החוק נדרשת הסכמה של כ-80% מהדיירים.

זכויות בנייה במסגרת תמ"א 38/2

בתיקון השני נקבע כי קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין לפי התוכניות החלות במקום.מאידך במסגרת תמ"א 38/1 מותרת חריגה מקווי הבניין (במגבלות מסוימות). מגבלת קווי הבניין בתמ"א 38/2 יוצרת קושי, שכן חלק מהבניינים הישנים נבנו תוך ניצול מלוא שטח המגרש, כאשר כיום ניצול כזה אינו אפשרי, וכתוצאה ממגבלה זו עלול שטח הדירה החדשה להצטמצם ביחס לדירה הישנה.

הבהרות חשובות לחישוב זכויות בתמ"א 2:

• תוספת השטח של 25 מ"ר לכל יח"ד בתמ"א 38 צריכה לכלול בתוכה בניית ממ"ד תקני.ועדת הערר הבהירה שאין "כפל מבצעים" ולכן למעשה, תוספת השטח שניתן לקבל עבור כל יחידת דיור הינה תוספת של 13 מ"ר בלבד (הרחבה של 25 מ"ר מתוקף תמ"א 38 פחות 12 מ"ר  של ממ"ד מתוקף הזכויות של בניית בנין חדש).

• בבניית בנין חדש ניתן לאשר את התוספת של 25 מ"ר (כשהם למעשה, 13 מ"ר כמוסבר לעיל) לא רק בגין יחידות דיור אותן ניתן היה לבנות על פי התוכנית החלה במקום, אלא גם בגין יחידות הדיור הנוספות אותן ניתן לבנות מכוח התמ"א

מעבר לכל אלה יש לציין, כי לועדה המקומית שיקול דעת שלא לאשר את כל תוספות הבניה המותרות לפי תמ"א 38 משיקולים תכנוניים או אדריכליים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש ועוד.

תמ"א 38/3

תמא 38/3 תיקון שלוש נכנס לתוקפו במאי 2012.

תיקון 3 מסדיר מספר רב של נושאים אשר דרשו טיפול כגון הגדלת זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א . לפי ההחלטה, תוענק לקבלנים תוספת זכויות בנייה של עד 2.5 קומות ברוב אזורי הביקוש, בתל אביב לדוגמא יוגדלו זכויות הבנייה עד ל-1.5 קומות בלבד. עד תיקון זה ניתנו בחוק זכויות לתוספת בנייה של קומה אחת בלבד.  ניוד זכויות במסגרת תמ"א 38, הנחיות בנוגע להיבטים הנדסיים הקשורים בביצוע פרויקט תמ"א 38 ועוד נושאים רבים. התיקון השלישי נועד להגדיל את הכדאיות הכלכלית של חיזוק יסודות מבנים ישנים לעמידה בפני רעידות אדמה.

מטרת התיקון היא לערוך שינוי בנושאים הבאים:

•  קביעות הוראות בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים,  באופן שונה באזורים שונים של  הארץ.

• קביעת הנחיות בנוגע להיבטים ההנדסיים של תוספת בניה על גבי מבנים קיימים. 

• קביעת הוראות בנושא מרחבים מוגנים.

• קביעת הוראות בעניין חיזוק בהתאם לדרישות התקן.

• הזכויות מכוח תמ"א 38 יהיו בנוסף לזכויות הקיימות במקום עפ"י תוכניות מקומיות, כך שאם יוחלט להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש, הרי שהיזם לא יפסיד את הזכויות עפ"י תמ"א 38.

• בקומת הגג יהיה ניתן לבנות עד 50% משטח גג הבניין - עיקרון זה מביא לידי פטור ממס שבח גם על בנייה על גבי הגג ומגדיל את הכדאיות של תמ"א 38.

• יינתנו הקלות משמעותיות בנוגע לקווי הבניין המורחב מכוח הוראות תמ"א 38.

• על הגג ניתן לבנות דירות כיחידות נפרדות ולא להגביל את הבנייה לדירות דופלקס.

• ניוד זכויות מקומת העמודים המפולשת לקומת הגג.
  
  

מטרתה המשנית של תמ"א 38 - הגנה מפני רקטות.

מלבד נושא רעידת האדמה אי אפשר להתעלם מהמציאות האזורית בה אנו חיים ולכן לאחר מלחמת לבנון השנייה ומבצע עופרת יצוקה התעוררה המודעות הציבורית בצורך למגן מאות אלפי דירות שנבנו לפני שנת 1991 ללא ממ"דים.
תמ"א 38 נועדה לא רק על מנת לתת מענה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, אלא גם מיגון דירות ומבנים ע"י יצירת מרחבים מוגנים, ממ"דים  - מרחב מיגון דירתי ,וממ"קים - מרחב מיגון קומתי הנותן לכם שקט נפשי כנגד איומים אסטרטגיים ואזוריים.
המרחב המוגן מספק הגנה ליושביו מפני התקפות של רקטות וטילים קטנים והוא אף אטום לחדירתם של גזים רעילים ובכך נותן מענה חלקי לתקיפות בלתי קונבנציונליות.

יתרונות במימוש תמ"א 38

בביצוע תמ"א38 יש יתרונות רבים כאשר המרכזיים הם השבחת ערך הנכס שלכם ושיפור משמעותי באיכות החיים היומיומית בדירה ובבניין. אולם החשיבות העיקרית של ביצוע תמ"א 38 היא בטחון והבטיחות שחיזוק המבנה נותן לכם ולמשפחתכם.
אף מדינה בעולם לא מממנת חיזוק בניינים של אזרחים, שהם רכושם הפרטי, ועלות חיזוקם יקרה מאוד. ממשלת ישראל מאפשרת לדיירים להשיג מימון למימוש תמ"א 38 ובכך לשפר משמעותית את איכות חייכם ללא כל עלות. בנוסף, אם המדינה הייתה מממנת את עלות החיזוק, היא הייתה מחזקת את הבניינים בלבד והדיירים לא היו נהנים משורת ההטבות המשפרות את איכות החיים ואת ההתחדשות העירונית כגון:  תוספת מעלית, תוספת שטח לדירה,  ביטחון בעת מלחמה כממ"ד, העלאת ערך הנכס בעשרות אחוזים, סביבת מגורים יוקרתית ועוד.

עליית ערך הדירה כתוצאה מביצוע פרויקט תמ"א 38

ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא דרך יעילה וזמינה לשדרוג משמעותי של הבניין והדירות, שדרוג היוצר עליות ערך מהותיות. באזורים בו מבוצעים מרבית הפרויקטים של תמ"א 38 ניתן להשיג עליית ערך בשיעורים של עד 40%, ללא השקעה כספית מצד בעלי הדירות.

איך יוצרים עליית ערך כה גדולה בביצוע פרויקט תמ"א 38

עליית ערך של 40% לדירה בפרויקט תמ"א 38, בלי שבעלי הדירות נדרשו להשתתף בעלויות הבניה נשמע כהזיה, אך זה בדיוק מה שמציעה כיום תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. לאחר השינויים שהוכנסו בתמ"א, והאפשרויות לרווח גדול יותר עבור היזמים, הפרויקטים הרבה יותר כדאיים כלכלית.