הצג עוד

מהלך האסיפה השנייה לאישור תמ"א 38 בבניינכם ובחירה חוקית של נציגות הדיירים

הנוכחים במהלך האסיפה הראשונה יהיו דיירי הבניין בלבד. האספה תתנהל על פי השלבים הבאים:

• מהלך הדיון - וועד הבית יפתח את הדיון וינהל אותו תוך מתן זכות דיבור לכל דייר שרוצה להיות מעורב.

• הצבעה - בסיום הדיון יושב הראש יכריז על הצבעה לצאת למהלך מימוש זכויות התמ"א 38 בבניינכם.

• בחירת וועד פעולה - במידה ויש רוב לתכנית החיזוק, יש לבחור מיד בנציגות הדיירים, שיורכב משלושה עד ארבעה דיירים שירכזו את הטיפול במימוש תמ"א 38 בבניינכם.

• פרוטוקול - אחד מחברי הנציגות שנבחרה ירשום פרוטוקול תמציתי של האסיפה, תוצאות ההצבעה ושמות חברי הנציגות שנבחרו. העתק של הפרוטוקול ניתן לבקש מהעו"ד שמייצג אתכם והוא ייתלה למחרת האספה במקום בולט וישמש כעדכון לדיירים שנעדרו ממנה.
  
  

לאחר מינוי נציגות חוקית ואמינה, על הנציגות לבצע מספר בירורים ובדיקות פשוטות בטרם הפניה לקבלת הצעות מקבלנים/יזמים:

• הוצאת נסח טאבו מרוכז של הבניין: נסח טאבו מרוכז נותן תמונה מלאה של כל הבעלים לזכויות במקרקעין בבניין. במקרים מסוימים חלוקת הזכויות אינה תואמת את הנגלה לעין. 
  הוצאת הנסח עולה 10 ₪, וניתן להוציאו באינטרנט באגף לרישום מקרקעין, ודאו כי יש לכם את הגוש והחלקה הנכונים של הבניין שלכם.
  

• תסריט ותקנון בית משותף: מסמכים אלו נותנים פירוט למצב המקרקעין בנכס ובכלל לגבי חניות רשומות בטאבו, מחסנים, זכויות בשטחים משותפים, זכויות בגג הבניין וזכויות בגינה צמודה.
  ניתן להשיג תמורת 31 ₪ בלשכות רישום מקרקעין

• היתר הבנייה המקורי של הבניין (הנקרא גרמושקה): היתר הבנייה המקורי של הבניין נותן תמונת מצב מלאה של המבנה. 
  ניתן להשיג במחלקות ההנדסה של העיריות השונות. הפקידים נותנים להוציאן ללא לתשלום לצורך צילומן, חלק מהעיריות סרקו את המידע למחשבי העירייה וניתן לעיין בהם דרך האינטרנט, במידה והגרמושקה לא סרוקה צריך לגשת פיזית לעירייה ולצלם במקום..

• פגישה של נציגות הדיירים עם מחלקת ההנדסה בעירייה. הפגישה תיתן לכם נקודת מבט מדויקת על הפרויקט וזכויות הבניה בבניינכם ותאפשר לנציגות הדיירים לבחון את ההצעות השונות לביצוע הפרויקט בצורה יעילה ונכונה יותר.

ככל שתשקיעו יותר בעבודת ההכנה לפני הפניה ליזמים השונים, כך הפרויקט יתנהל בצורה חלקה יותר ומהירה יותר בהמשך הדרך. נציגות דיירים זמינה מושכלת ונמרצת יכולה לקדם את הפרויקט במהירות ובצורה חלקה. תהליך זה דורש שקיפות לכן חשוב מאוד לשתף את הדיירים בהתקדמות בשלבים ובפעולות שעשיתם לאחרונה.  

שלב 2: קבלת הצעות מיזמים/קבלנים

לאחר סיום הבדיקות המקדימות ואיסוף כל המסמכים הנדרשים, מגיע השלב המשמעותי ביותר בהתקדמות בשלבים לביצוע הפרויקט והוא השלב בו מקבלים החלטה על החברה המבצעת.
מדובר בהחלטה לא קלה שכן קיימים שחקנים רבים בשוק הנדל"ן: יזמים שהם למעשי סוג של מתווכים שאין להם ידע או יכולות בניה ולאחר שהם מחתימים את הדיירים ונתקעים עם הפרויקט הם מעבירים את הפרויקט לביצוע אצל צד שלישי, חברות קטנות או בינוניות אשר לא תמיד יש להן את ההיכרות והידע עם תחום חיזוק הבניינים וההתחדשות העירונית או חברות בניה ענקיות אשר אינן ערוכות להתנהלות שוטפת ממושכת מול הדיירים הגרים בבניין במהלך עבודות החיזוק וביצוע הפרויקט.

א.ש יזמות ממליצה לפנות ליזמים בעלי ניסיון מוכח בעולם הבנייה בכלל ובתמ"א 38 והתחדשות עירונית בפרט.
החוסן הכלכלי של היזם חשוב מאוד. לעיתים הבנייה בתמ"א 38 עלולה להסתבך ולהתעכב ועל כן חשוב מאוד שהיזם שנבחר לבצע את הפרויקט יהיה בעל גב כלכלי איתן .
א.ש יזמות ממליצה לפנות לקבלת הצעה ממספר יזמים במקביל אך חשוב מאוד להנחות מראש את היזמים לדרישות הדיירים בבניין, על מנת שבעת קבלת ההצעות, יהיה בסיס אחיד להשוואה בין ההצעות השונות שתבחנו.

היזמים אשר פניתם אליהם עורכים בדיקה ראשונית להיתכנות לעמידה בדרישות תמ"א 38 (מתי נבנה הבניין, מהו שטח הבניין והאם הוא עומד בתנאי החוק), במחלקת ההנדסה בעיריות השונות ובנוסף לכך עורכים בדיקת היתכנות כלכלית לפני הגשת ההצעה שלהם.

לאחר עיון מעמיק בהצעות השונות, נציגות הדיירים תבחר את 2 ההצעות הטובות ביותר ותעביר אותן לעיון יסודי של כלל הדיירים ולעו"ד המייצג אתכם, בד בבד נציגות הדיירים תתאם אסיפת דיירים נוספת בנוכחות כלל הדיירים העו"ד ושני היזמים המובילים להכרות ראשונית והצגת החברה, תוכנית העבודה, עקרונות ההתקשרות וההצעה שלהם למימוש התמ"א בבניינכם .רצוי מאוד שכל הדיירים יעברו על הצעות היזמים טרם מועד הפגישה.

שלב 3: בחירת היזם/הקבלן המבצע

לפני מועד אסיפת הדיירים השלישית א.ש יזמות ממליצה לנציגות הדיירים לקבוע מראש מספר קריטריונים מנחים ועל פיהם לנהל את ההצבעה לבחירת היזם.
מדובר בתהליך ארוך ומייגע ולכן חשוב  לבדוק לעומק את שתי ההצעות המובילות ולא להסס לשאול את היזם המוביל כל שאלה המטרידה אתכם.יש לכנס את כל דיירי הבניין ובעלי הדירות בנוכחות היזם המוביל המציג לכלל הדיירים לראשונה את  האפשרויות השונות הקיימות במסגרת תמ"א 38.
הדיירים ייחשפו בפעם הראשונה לעומקו של הפרויקט ולכן רצוי שכל הדיירים יגיעו למפגש עם היזם הנבחר ללא יוצא מן הכלל. תכליתה של הפגישה הינה לראות האם יש רוב של דיירים התומך במהלך או לא.
כאשר מושגת הסכמתם של מינימום 66.66% מהדיירים בתמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה או 80% בתמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה, ניתן לעבור לשלבים המעשים בתכנית ולחתום על הסכם בלעדיות לתקופה מוסכמת מראש (בד"כ 3-6 חודשים) עם היזם הנבחר.
אם במהלך תקופת הסכם הבלעדיות היזם לא הצליח להגיע לשלב חתימה על החוזה הסופי והגשת התוכניות לקבלת היתר לעירייה, הדיירים רשאים לפנות ליזם אחר.
הסכם הבלעדיות הכרחי.על מנת שכל יזם יכין תשריט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמיה של הבניין הוא צריך להוציא סכומי כסף נכבדים לבעלי המקצוע השונים ואין סיבה שיעשה זאת ללא התחייבות משפטית של הדיירים לא לפנות ליזמים אחרים לתקופה מוסכמת מראש ולאפשר ליזם/הקבלן הנבחר לבצע את עבודתו.

שלב 4: חתימה על הסכם התקשרות

לאחר בחירת היזם, תערכו מולו משא ומתן בהסכם משפטי מחייב הכולל תכנון אדריכלי ראשוני, גיבוש הצעה ראשונית והדמיה של הבניין והדירות .
יש צורך בקיום אסיפת דיירים רביעית בנוכחות נציגות הדיירים לצורך הצגה ראשונית של טיוטת הסכם ההתקשרות מול היזם.
מומלץ בשלב זה לשכור שירותיו של מפקח מטעם הדיירים, שיעזור לנציגות לבחון את המפרט הטכני המוצע מטעם היזם (את תשלום שכר הטרחה של המפקח מממן היזם).
עריכת הסכם התקשרות בין היזם לדיירים (באמצעות עורך הדין של הדיירים) עלול להיות הליך ארוך ולעתים מייגע מכיוון שהוא כולל ניסוחים רבים של טיוטות שונות עד לגיבוש הסכם המוסכם על כל הצדדים, שלאחר החתימה עליו, ניתן יהיה להתחיל בהליך קבלת ההיתר בנייה.
דיירי הבניין חותמים על הסכם משפטי שנוסח על ידי שני הצדדים ומיד לאחר החתימה על היזם להכין להגשה את תכניות הבניה לאישור הוועדה המקומית ולדאוג להוצאת היתר בניה תקין.
הטיפ שלנו להצלחה בשלב זה הוא ידע. עליכם לאסוף ידע רב על היזם/הקבלן, ללמוד מי הוא, מהם רצונותיו ומהם יכולותיו לספק לכם את מבוקשכם.
חשוב לציין כי במרבית המקרים היזם/קבלן מעוניין, לא פחות מהדיירים, שהעבודות יבוצעו כראוי וכי כל הצדדים יהיו מרוצים מהתוצאה הסופית, הוא צריך הרי למכור בסופו של יום את הדירות החדשות.
בהסכם ההתקשרות יש להותיר מרווחים מספיקים עבור שני הצדדים כדי לא לעכב את ההתקדמות שלבי הפרויקט.
המפרט הטכני של תמ"א 38 הוא הנספח העיקרי להסכם ההתקשרות ותכולתו כוללת את הטובין אותם יקבלו הדיירים בתמורה למכירת הזכויות הנוספות.
בעת המשא ומתן על הסכם ההתקשרות למימוש תמ"א 38 א.ש יזמות ממליצה לדיירים לדרוש לקבל לידם תרשים או סקיצה של תכניות היזם/קבלן לגבי הבניין והדירות לאחר סיום הפרויקט.
הסכם ההתקשרות הוא שלב קריטי גם בצד של היזם/קבלן, מאחר והוא פועל במציאות לא פשוטה מול הגורמים הרלונטים בעיריות השונות המאשרים את התוספות השונות בתוכניות ההגשה .בקשה של תוספות לא מציאותיות עלולה לעכב את התקדמות הפרויקט וועדות התכנון עלולות לבקש מהיזם/קבלן שינויים מהותיים בתכניות ההגשה ולעכב את כל התהליך. שני הצדדים, היזם והדיירים, צריכים להתגמש ולהתקרב אחד לעמדות השני כדי שהמו"מ יסתיים באופן מקצועי ולפי לוחות הזמנים שבהסכם ההתקשרות.

להלן הסעיפים המרכזיים בהסכם ההתקשרות מול היזם

1. מושגים - בפרק זה יופיעו הסברים לכל מושג ומושג אשר יופיע בהסכם ההתקשרות. פרק זה מופיע ישירות לאחר ההקדמה בה הסכימו שני הצדדים לתת ביטוי משפטי להתקשרות ביניהם למימוש תמ"א 38 בבניינכם.

2. תנאי מתלה - מדובר באירועים עתידיים שחייבים להתקיים כדי שההסכם ההתקשרות יקבל תוקף. תנאי המתלה לקיום ההסכם  הם הגשת תכניות תוך פרק זמן מוגדר מראש וקבלת היתר הבניה.

3. הצהרות והתחייבויות היזם - בפרק זה מצהיר היזם שהוא מעוניין בביצוע הפרויקט, וכי יש לו את הידע, הניסיון,ההון הדרוש, הציוד והעובדים המתאימים והמקצועיים לביצוע העבודות. זאת תוך שימוש בחומרים שעומדים בתקנים, עמידה בלו"ז המוסכם על שני הצדדים, והתחייבות היזם/הקבלן לממן את כל עלויות התכנון והוצאת ההיתר, עלויות עו"ד ומפקח הבנייה,כל עלות הקשורה לעבודות הבנייה, וכמובן אגרות ומסים.

4. הצהרות וההתחייבויות של הדיירים - בפרק זה מתחייבים בעלי הדירות בבניין שהם מוכרים את חלקם היחסי ברכוש המשותף בתמורה למימוש תמ"א 38 , לחיזוק או הריסת הבניין ולכל מה שסוכם במפרט הטכני. בנוסף לכך, הדיירים מתחייבים לחתום על כל המסמכים הרלוונטיים לרשויות המס, טאבו, עירייה, בנקים ומסכימים שהדירות החדשות יירשמו בטאבו על שם היזם או על שם הרוכשים, בכפוף לתנאי ההסכם, לערבויות ולביטחונות.

5. לוח זמנים - פרק זה עוסק בלוחות הזמנים להגשת התוכניות לביצוע תמ"א 38, לתחילת העבודות ולסיומן, קצב מכירת הדירות החדשות, למתן הערבויות והביטוחים השונים. כל זאת בהתאם לתנאי המתלה ולסיכום בין עורכי הדין של שני הצדדים.

6. ביטוחים - עבודות הבנייה למימוש תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה מתבצעות בעת שהדיירים ממשיכים להתגורר בבניין והם הולכים ליד ציוד חשוף, וליד מתקני השימוש הזמניים. בתנאים אלו עלולות להתרחש תאונות. על הקבלן לערוך ביטוחים מתאימים לפציעות וכל נזק אחר לבניין ולציוד כולל פגיעות פיזיות של הדיירים והפועלים.

7. בטחונות וערבויות - פרק זה עוסק בערבויות ובביטחונות שיעמדו כבטוחה לרשות הדיירים במקרה והיזם פושט רגל, לא עומד בהתחייבותו או מפר את תנאי המטלה בהסכם ההתקשרות. לאחר סיום הפרויקט לקבלן ישנה אחריות על טיב העבודות. על עורך הדין לקבוע את מנגנוני הערבויות וגובהן כגון : ערבות בנקאית אוטונומית ואישית, ערבות ביצוע, הערות אזהרה, שעבוד, קצב מכירת הדירות החדשות ועוד.
   חשוב מאד להקפיד על קבלת ערבות ביצוע בנקאית מהחברה היזמית טרם תחילת העבודות על מנת להבטיח את השלמת העבודות הבאות: חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, תוספת מעלית, ממ"ד ושיפוץ הבניין. סכום הערבות ייקבע במו"מ בין החברה היזמית לנציגות הדיירים בהתאם לאופי העבודות הנדרשות והסכום המוערך לביצוען. סכום הערבות יפחת בהתאם להתקדמות העבודות בפרויקט כך שבכל שלב נתון הדיירים אוחזים בערבות בסכום המתאים להבטחת השלמת העבודות בפרויקט

8. ביטול, הפרה ופיצוי - ישנם מספר סעיפים בהסכם שאי קיומם על ידי אחד מהצדדים נחשב כהפרה של ההסכם ויש צורך בקבלת פיצוי.

9. בוררות - לעתים יכולה להתפתח מחלוקת בין הדיירים לבין היזם ולכן קיים צורך לקבוע מנגנון בוררות מוסכם או גישור בדרכים מקובלות בחוק.

10. נספחים - להסכם  מצורפים הנספחים הבאים:

• מפרט טכני.

• תרשים רעיוני של הקומה מפולשת לדוגמא חניות, חצר ועוד.

• תרשים רעיוני של הקומות הקיימות. לדוגמא ממ"דים, מרפסות שמש ועוד.

• תרשים רעיוני של הזכויות הנוספות של הדירות החדשות.

• מסמכים שונים כגון נסח טאבו, הערות אזהרה וייפויי כוח. 

קריאה של סעיפי ההסכם מדגישה את הצורך בבחירת יזם/קבלן בעל וותק, ניסיון וגב כלכלי איתן אשר יוכל לנווט את הפרויקט במקצועיות לעבר סיומו המוצלח.
קבלן מקצועי ואמין יוכל להציע לכם את הערבויות והבטחונות הנדרשים לבצע את הביטוחים המיוחדים בתמ"א מסוג חיזוק ובניה ולעמוד בלוחות הזמנים הצפופים של מימוש תמ"א 38. בעלי התפקידים בחברת א.ש יזמות הנם בעלי ניסיון וותק ביזמות בנדל"ן, בניה, התחדשות עירונית ושיווק של פרויקטי נדל"ן במדינת ישראל.

שלב 5: קבלת היתר הבנייה

• לאחר החתימה על הסכם ההתקשרות המשפטי המחייב שנוסח על ידי שני הצדדים ולאחר האישור העקרוני של הפרוגרמה ע"י מנהל ההנדסה בעירייה, על היזם להגיש תוכניות סופיות לוועדה מקומית  בהתאם לקבוע בחוק התכנון והבניה ובהתאם להנחיות הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית ולדאוג להוצאת היתר בניה תקיןבהקדם האפשרי.

• האישור עקרוני של הפרוגרמה בעירייה - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה- היזם צריך להציג לדיירים את התוכניות המפורטות שהוגשו והתקבלו באופן עקרוני על ידי העירייה.

• תוכניות ביצוע של הפרויקט עוברות עיבוד מפורט, שמתאים אותן לדרישות הרשות המקומית. בשלב זה ניתנת תשומת לב מרבית לפרטים הקטנים, שמבטיחה את קבלת ההיתר ללא עיכובים מיותרים והצלחת ביצוע הפרויקט בלוח הזמנים שנקבע מראש.

• הרשות המקומית בוחנת את פתרון החיזוק של הבניין או של ההריסה ובנייה מחדש והתאמתו לצרכיה . בסוף התהליך מבקשת הועדה מהיזם/הקבלן לבצע את התיקונים הדרושים בתוכניות לקבלת ההיתר ולפרסם הודעות( לדיירים במבנים סמוכים) על ההקלות שניתנו בתקווה שלא יהיו התנגדויות.

• הרשויות דורשות מהיזם להגיש לוועדה לתכנון ובנייה תיק לקבלת ההיתר, הכולל מדידות שטח למפה מצבית, דגימות קרקע, תכנית קונסטרוקציה כפתרון לחיזוק כולל חישובים, תכנית ההגשה של קומת העמודים, הקומות הקיימות והחדשות חתומה על ידי הדיירים, עורך הבקשה והאדריכל. בנוסף הוא צריך להגיש מספר חוות דעת ואישורים של יועצים כגון הג"א, כיבוי אש, תנועה, חניה ועוד. הרשות המקומית עורכת חישוב של כל האגרות והיטלים . לאחר ביצוע התשלום מתקבל האישור המיוחל

• במקרים של הריסת הבניין, חשוב לציין כי הדיירים מתפנים מדירתם לדירה חלופית , לא לפני שהם מקבלים את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, וכן ערבות עבור תשלום דמי השכירות א.ש יזמות נותנת לדיירים סכום המכסה שלושה חודשי שכירות מראש. 

• במקרים של הריסת הבניין על היזם להוציא היתר הריסה.

שלב 6: ביצוע עבודות הבניה

• לאחר קבלת היתר הבניה על היזם להסדיר את הערבויות והביטחונות של הפרויקט לפני תחילת עבודות הבנייה.

• במהלך הפרויקט מפקח הבניה מטעם הדיירים בודק האם היזם בונה בהתאם להיתר הבניה ובהתאם ללו"ז שנקבע בהסכם ההתקשרות וכן בודק אם ישנם ליקוי בנייה וכדו' .

• הימים הראשונים של חיזוק המבנה נועדו להתארגנות של היזם ושל הדיירים. היזם/קבלן מפיץ מודעה לדיירים בה יבשר על תחילת העבודות. בנוסף לכך, הקבלן יעמיד לרשות הדיירים איש מקצוע אשר יהווה כתובת בכל בעיה שעלולה להיווצר כתוצאה מעבודות הבנייה.

• דודי שמש, מזגנים - הקבלן אחראי על כל המתקנים הנ"ל ולפעילותם התקינה במהלך העבודות ובעת העתקתם ממקום למקום. במקרה שאחד מהם ניזוק עליו לתקן או להחליף לחדש על חשבונו.

שלב 7: סיום עבודות הבניה מסירת הדירות החדשות ושנת בדק -

לפני סיום עבודות הבניה יסיירו (נציגי הדיירים, היזם ומנהל העבודה או המפקח) בבניין ובדירות. הם יבצעו בדיקה מקיפה ויראו האם נוצרו ליקויים הדורשים מהקבלן טיפול, תיקון, השלמה וכדומה. הדברים ירוכזו ברשימת תיקונים  שתוגש לקבלן עד לסיום הפרויקט.

בסיום הפרויקט יחתמו הדיירים על מסמך בו כתוב כי הקבלן סיים את עבודתו ובחתימתם הם מאשרים לקבלן לקבל חזרה את הערבות הבנקאית. עם זאת, עליו להמציא ערבות חדשה על פי חוק מכר "ערבות הבדק", במסגרתה הוא מתחייב לחזור ולתקן ליקויי בנייה שבאופן טבעי יכולים לצוץ בשלב מאוחר יותר.

מימוש תמ"א 38 הוא הליך ארוך מורכב וסבוך. כל שלב בתהליך מלווה בעליות ומורדות ואתגרים לא קלים. אמנם התהליך ארוך ומורכב אבל התוצאה בהחלט שווה את ההשקעה. אנו מקווים שצברתם ידע מועיל ומעשי, ומזמינים אתכם לבנות מחדש את הבית שלכם עם חברת א.ש יזמות.