תפריט

tama

במהלך פגישות עם דיירים אנו נדרשים לחוות דעתנו עבור הדיירים , איזה תמ"א כדאי לממש (חיזוק ובניה) 38/3 או אולי (פינוי בינוי) 38/3?

בכדי לענות על השאלה צריך להבין תחילה אם קיימת כדאיות כלכלית לביצוע כל אחד מתיקוניו השונים של התמ"א 38 ואילו תמורות צפויות לדיירים בכל אחד מהתרחישים השונים.

מלכתחילה תוכנית המחוקק בתקנות תמ"א 38 הייתה ליצור תמריצים שונים ליזמים בתמורה לחיזוק ומיגן הבניינים הישנים כנגד רעידות אדמה ,אך למעשה בפועל כל מהנדס בניין ימליץ לכם להרוס את הבניין הישן ולא להשאירו ולחזקו, כי חיזוק הבניין הקיים הוא למעשה פתרון זמניובנין שמוקם מחדש, עמיד יותר מפני רעידות אדמה מאשר בניין קיים שעבר חיזוק.

המחוקק החליט ללכת צעד קדימה בתיקון השני והשלישי לתמ"א 38 וליישר קו עם מהנדסי הבניין המעדיפים בניית בניין חדש על חיזוק בניין ישן.
בתמ"א  38/3 חיזוק ובניה במידה וההיתרים מאפשרים , מלבד חיזוק ושיפוץ המבנה הקיים (לרבות הוספת מעלית ושיפוץ הלובי) ,ניתן להוסיף ממ"ד ומרפסת שמש עפ"י התקן. כל התוספות הנ"ל עוזרות בחיזוק יסודות הבניין מפני רעידות אדמה.

מה לגבי חנייה ? ברוב הבניינים המבצעים תמ"א  38/3 מסוג חיזוק ובניה לא ניתן להוסיף חניות לדיירים הקיימים במצב בו אין חניה טרם הפרויקטבשל מגבלות המגרש הקיים. הדיירים החדשים הם המרוויחים העיקריים בנושא החניה.
לעומת זאת בתמ"א 38/3  ,מסוג הריסה ובניה דין כל הדירות מבחינת תקן החניה הנדרש זהה והיזמים השונים מתכננים לרוב מרתף חניה חדשני.

בתקופת הבניה בפרויקט תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה הדיירים צפויים לגור באתר בנייה למשך כשנה וחצי פחות או יותר , אנחנו עושים את מיטב יכולתנו להנעים את תקופת הבניה אך עבור אוכלוסיה מבוגרת או משפחות עם ילדים לדוגמא הדבר יכול להוות
מטרד מתמשך.
דיירי פרויקט תמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה עוברים לדיור חלופי הולם בתקופת הבנייה (על חשבון הקבלן כולל איתור דירה,שירותי אריזה והובלה) בעוד בחיזוק מבנה קיים הדיירים נאלצים לגור באתר בנייה במשך חודשים רבים.

יתרון נוסף לתמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה הוא הגמישות בשילוב נכון של הממ"דים בבניין החדש בעוד בחיזוק מבנה קיים, תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה לא תמיד מתאפשר להקים ממ"ד כתוצאה ממגבלות גודל המגרש ומגבלות נוספות וכאשר ניתן לעשות זאת, הממ"דים לעיתים ממוקמים תחת אילוצים ולא גמישים תכנונית כמו בבניין חדש.


מחיר הדירה בבניין חדש המוקם במסגרת תמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה גבוה לעומת אותה דירה כאשר הבניין מחוזק במסגרת תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה .

הדיירים בתמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה חוזרים למבנה חדש הכולל תשתיות חדשות לחלוטין (מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכו') בעוד בחיזוק של מבנה קיים תמ"א 38 מסוג חיזוק ובניה מחליפים רק חלק מתשתיות הבניין.


אז איפה הבעיות בכל זאת במימוש פרויקט תמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה ?

בדיקה ראשונית של נתוני הבניין והמגרש יכולה להוות את המפתח ליישום פרויקט תמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה שהנו עדיף מכל הבחינות מפרויקט תמ"א 38/3 מסוג חיזוק ובניה.


הבעיות במימוש פרויקט תמ"א 38/3 מסוג הריסה ובניה נובעות לרוב בדרישות המקדימות של מבחני הכדאיות הכלכלית לפרויקט לדוגמא:

גודל המגרש הקיים – זכויות הבנייה נובעות בצורה ישירה מגודל המגרש עליו הוקם הבניין . לא מעט אנו נתקלים בבניינים אשר נבנו יחד בצורה צפופה ולגובה, מה שלמעשה מקשה על קבלת היתרים לתוספת דירות חדשות ומוריד את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

כמות דירות קיימות וגודלן –ככל שקיימות יותר קומות ודירות יזמי התמ"א השונים צריכים לבדוק היטב האם תנאי המגרש מאפשרים קבלת היתרי בניה למספר מינימלי של דירות חדשות ההופכות את הפרויקט לכלכלי. מבחינה יזמית צריך לפצות ולהחזיר לבעלי הדירות הקיימות את מה שנלקח מהן , כלומר דירות חדשות באותו הגודל לפחות הכוללות חניה ומחסן ממ"ד ומרפסת שמש ועוד ואז בודקים מה נותר מהזכויות הגלומות במגרש, זכויות אלו מאפשרות בניית דירות חדשות האמורות לאחר מימושן להספיק לממן את ההוצאות הכלליות של הפרויקט ולרווח המספק את היזם מבחינת פיצוי לסיכונים אותם הוא נוטל.

התב"ע (תוכנית בניין עיר)  – כל עיר מחולקת לאזורים המחולקים ומוגדרים כאזורי מגורים נפרדים. לכל אחד מהאזורים מאפיינים שונים ואחוזי בנייה  שונים . תיאורטית יכולים להיות שני מגרשים זהים עם בניינים זהים באזורים שונים בעיר ובכל אחד מהם חישוב זכויות הבנייה יהיו שונים. למעשה אין מגרש אחד הדומה למשנהו ולא ניתן להסיק מסקנות של היעדר כדאיות כלכלית לפני שבודקים את שיוך המגורים בתב"ע הרלוונטית.

 nafca - branding & web | 2015 © א.ש יזמות | כל הזכויות שמורות